שיקולים בניהול נכסים מניבים

המניע המרכזי של משקיע בנכסי נדל"ן מניבים יהיה, בדרך כלל, תשואה מיטבית על ההון המושקע.

בראיה מפורטת יותר, תהיה השאיפה למקסם את התשואה על ההון העצמי    CASH ON CASH RETURN.
בניסוח קצת שונה ניתן לומר שמטרת המשקיע למקסם את זרמי המזומנים שהנכס יניב.

ההתייחסות לנושא התשואה ולזרמי המזומנים אינה כלולה בהרצאה זו, שכן, מפאת חשיבותה, מובהקותה ומשקלה הכבד בשיקולי המשקיע היא מוצגת בהרצאה נפרדת, שלמה וממוקדת בתחום התשואה.

נכס מניב – הגדרה:
נכס המייצר תזרים מזומנים חיובי עבור בעליו ומהווה עבורו מקור הכנסה קבוע.
בדרך כלל, ההתייחסות לנכסים מניבים איננה כוללת דירות, בתים ונכסי מגורים.

מאמר זה יסקור את הדילמות והתחומים בהם נדרש שיקול דעת והחלטה של המשקיע.

 דילמת התמהיל

תמהיל הדיירים/העסקים המאכלסים את הנכס המניב משפיע במישרין ובעקיפין על פרמטרים נוספים כמו: גביה, איכות אשראי, שימור ותחזוקה וכו'.
תמהיל הדיירים משפיע במישרין ובמידי על תדמיתו של הנכס בציבור. מהתדמית נגזר שווי הנכס, גובה שכר הדירה.
מבנה המשמש למשרדי עו"ד, רו"ח ומרפאות, נתפס אחרת ממבנה המשמש למסחר, אופנה, שירותים וכו'.
תמהיל דיירים קיים מכתיבה במידה רבה גם את תמהיל העתיד, שכן יש נטייה של עסקים להתחבר עם דומים ומקבילים להם בעיסוק ובמיצוב.
נכס העומד משך זמן ממושך בלתי מאוכלס, משפיע לרעה על התמהיל העתידי ועל זרמי המזומנים אשר יופקו מנכס זה.
בנכסים מניבים מורכבים יותר כמו קניונים ומרכזים מסחריים יבוצעו החלטות התמהיל תוך התבססות על ידע מקצועי וממוקד. ניתוח התנהגות הצרכנים וציפיותיהם, מיקום העסקים במעברים ובקומות ליצירת זרימה חיובית וכו'.

 סוגי הדיירים המשתמשים בנכס

בדרך כלל, ימוינו הדיירים המשתמשים בנכס לרמות איתנות/סיכון:
רגיל      –  עסק/דייר שאין לו ייחוד או אינדיקציות מיוחדות.
A         –  דייר יציב לאורך זמן, בד"כ בעל מקצוע חופשי.
AA       –  חברות עסקיות, רשתות, חברות ציבוריות מבוססות.
AAA    –  משרדי ממשלה, בנקים, רשתות מזון.
הדירוג מתייחס לאמינות השוכר ולהסתברות שיוכל לעמוד בהתחייבויות השכירות לאורך זמן.
בדרך כלל, יתקיים קשר הפוך בין איתנות הדייר לבין שכר הדירה המשולם ותשואת הנכס.
ככל שהדייר מדורג גבוה יותר, הוא יבקש לקבל על כך תמורה בהנחה בשכר הדירה.
על כן יצטרך המשקיע להכריע בדילמה הנפוצה: להעדיף סיכון או תשואה?
האם התשואה המוצעת מהווה פיצוי הולם על הסיכון הגלום בה?

 דילמת התפוסה

נכס מניב שאינו תפוס, מניב לבעליו תזרים מזומנים שלילי. המשקיע בעל הנכס יידרש להמשיך לשלם את החזרי המשכנתא (קרן וריבית), את הארנונה ואת דמי הניהול והתחזוקה – וזאת גם עבור נכס בלתי מאוכלס.
לחילופין, התקשרות חפוזה בחוזה שכירות ארוך טווח עלולה להנציח רמת שכ"ד נמוכה יחסית אשר תשקף תשואה נחותה לנכס.
להלן דוגמה מספרית להמחשת הדילמה:
נכס פנוי שמתנהל לגביו מו"מ על הסכם שכירות.
שכר דירה מבוקש         2,000 $ לחודש
|ארנונה חודשית320    $
דמי ניהול תחזוקה         200    $
השוכר הפוטנציאלי מציע לשלם 1,750 $.
היענות מידית להצעת השוכר תגלם הפסד של 250 $ לחודש שהם 3,000 $ לשנה.
אי היענות מידית להצעה והשארת הנכס פנוי תביא להפסד של 2,520 $ לחודש שמבטא את פער המחלוקת על שכ"ד ל-10 חודשים.

 דילמת טווח החוזים

המשקיע בנכס מניב ימצא עצמו מתמודד עם שאלת טווח הזמן של החוזה.
חוזה ארוך טווח – מקבע את שכר הדירה והתנאים לזמן ארוך. קיבוע זה מקטין סיכון ואי ודאות ומקטין עלויות ניהול.
מאידך, חוזה כזה מקבע את גובה שכר הדירה ומונע העלאות עתידיות על פי תנאי השוק.
חוזה קצר טווח – מגדיל סיכון ואי ודאות, מגדיל עוצמת מיקוח של הדייר בכל תקופת חידוש אופציה.
מגדיל עלויות ואנרגיות ניהול.
מאידך גיסא, חוזה כזה מאפשר התאמת שכר הדירה לרמות המקובלות בשוק.
אם הדייר הוא שוכר מסוג AAA, או שהוא נדרש לבצע השקעות כבדות בנכס, הוא יעדיף חוזה לטווח ארוך, אולם יש הסתברות גבוהה לכך שגם חוזה לטווח קצר ישוב ויחודש.

 דילמת הגביה

תדירות הגביה והמאמץ הניהולי הנדרש לביצועה ישפיעו על התשואה ועל זרמי המזומנים שיפיק הנכס המניב.
תשלום לזמן ארוך מראש משפר תזרים מזומנים, מקטין סיכון ועלויות גביה, אך כנראה יחייב התפשרות ומתן הפחתה בשכר הדירה.
התשלום מראש יניב גם תשואת ריבית נוספת.
תשלום חודשי מגביר סיכון, מעלה את עלויות הגביה והניהול, אך ניתן לגלם תוספות אלה לתוך שכר הדירה.

 דילמת הבטחונות

בעיסקת שכירות נכס מניב, יבקש המשקיע בכל הנכס בטוחות מספקות להבטחת עמידת השוכר בהתחייבויותיו.
ככל שהבטוחה שתומצא תהיה איכותית יותר, יצפה השוכר להנחה בשכ"ד ולהשתתפות בעלויות הבטוחה.
הבטוחה הטובה ביותר המומלצת תהיה ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית ובלתי מסויגת.
לא כל שוכר עסקי יוכל להמציא ערבות כזו.
ערבויות איכותיות פחות (הרבה פחות) יהיו:
– ערבויות אישיות.
– שיקים/שטרות.
– תשלום שכ"ד מראש לפרקי זמן ארוכים יחסית.

 דילמת אסטרטגיית התחזוקה

אסטרטגיית תחזוקה מונעת:
–          יקרה יותר בטווח הקצר.
–          שוחקת תזרימי מזומנים ותשואת הנכס בטווח הקצר.
–          משמרת את הנכס במצב איכותי וחזות מרשימה.
–          מצב הנכס וחזותו מאפשרים לעיתים הגדלת שכ"ד.
–          מחייבת ניהול מקצועי.

אסטרטגיית תחזוקת שבר:
–          זולה יותר בטווח הקצר.
–          אינה פוגעת בתזרימי מזומנים ובתשואת הנכס בטווח קצר.
–          עלולה לשחוק את איכות, נראות וחזות הנכס.
–          עלולה להביא להשבתת הנכס וחוסר אפשרות להשתמש בו.
–          מצב הנכס וחזותו יגרמו לפגיעה בשכ"ד המשתלם.
–          מחייבת ניהול מקצועי והתמודדות שוטפת עם משברים.

 אחזקה וניהול הנכס לבד או עם חברת ניהול?

בחלק נכבד מהנכסים המניבים אין למשקיע בעל הנכס חלופות לבחירה. עצם מיקומו של הנכס והשתייכותו לבנין/קומפלקס מחייבת שימוש בשירותי חברת הניהול.
כאשר הנכס הינו עצמאי, תצוץ הדילמה.

לחברת ניהול (איכותית) יש יתרונות רבים:
–          מקצועיות.
–          נגישות לבעלי מקצוע ונותני שירותים.
–          יכולת אינטגרציה בין בעלי מקצוע.
–          זמינות.

תמורת היתרונות הללו יידרש המשקיע בעל הנכס להפריש דמי ניהול שוטפים אשר ישחקו את התשואה המקורית של הנכס.

דילמת השימוש המיטבי

ההחלטה בדבר יעוד הנכס והשימוש בו תשליך לאורך זמן על כל הפרמטרים שנזכרו למעלה.
כאן יומלץ להיעזר בייעוץ אדריכלי, משפטי וכלכלי בטרם קבלת החלטה או בטרם ביצוע שינוי ממצב קיים.

 בעל נכס? צור קשר לפגישת ייעוץ ללא התחייבות- (קישור לצור קשר)

הכותב- מיכה מרום – בעל חברה לניהול, יעוץ, מימון והדרכה לרכישת נכסים
טל. 03-6720925 פקס 03-6702676 נייד 054-4311992
Email: mr53@bezeqint.net