איך לנתח כדאיות עיסקאת נדלן מסחרי

ישנם מספר שיקולים שעלינו לקחת בחשבון בבניית תכנית עסקית לרכישת נכס נדל"ן מניב ונדל"ן מסחרי. טרם העברתנו הצעת מחיר לבעל הנכס יש לקחת בחשבון מספר גורמים: 1. הכנסה ברוטו -וודאו תשואה הכנסה משכר דירה 2. הוצאות - וודאו הוצאות על הנכס 3. הכנסה נטו- תקבעו הכנסה נטו 4. תשואה- חישוב שיעור ההיוון של הנכס אני ממליץ להשתמש בארבעת הצעדים האלה על מנת לנתח את תזרים המזומנים מהנכס הפוטנציאלי, שאני מתכנן לרכוש, מעולם בחיי לא רכשתי נכס נדל"ן מבלי לבדוק את ארבעת הצעדים הללו. למעשה, עליכם לבדוק את ההכנסות של נכס הנדלן המסחרי, את ההוצאות של הנכס נדלן ואז יש לכם תמונה של הרווח התפעולי של הנכס המניב, עכשיו אתם יודעים מהו תזרים המזומנים עבור הנדלן המסחרי. ועכשיו אתם יכולים לדעת מהי ההצעה שאתם מתכננים להציע למוכר. האם הייתם קונים עסק, מבלי לדעת כמה הוא מכניס, כמה הוא מוציא וכמה הוא מרוויח? אותו הדבר חל לגבי השקעות בנדל"ן, אתם לא תרכשו נכס נדלן , מבלי לדעת את הפרטים הללו. בהשקעות נדל"ן, אלא אם כן אתם סוחרים שקונים בזול ומוכרים ביוקר... המילים החשובות ביותר הם : • תשואה • תזרים מזומנים • שווי אם השקעתם 1,000,000 ₪  על נכס נדל"ן, והנכס הזה מניב 10,000 ₪ לחודש. התשואה שלכם (מזומנים על מזומנים) היא 12% לשנה. אבל אם אותו הנכס הניב לכם 5000 ₪  לחודש, התשואה שלכם היא 6%, וזה אולי יהיה בזבוז של זמן לנסות לשאת משא ומתן על נכס המניב תשואה נמוכה כל כך. צעד 1 – תוודאו הכנסה  גם אם בעל הנכס אומר לכם כמה היא ההכנסה החודשית, עליכם לוודא את ההכנסה הזאת. בדרך כלל כשתסתכלו על החוזים עם הדיירים אתם תוכלו לראות כמה באמת הנכס מניב. הכנסה, היא הגורם החשוב ביותר כשזה נוגע להשקעות בנדל"ן. אם לא תוודאו את ההכנסה מראש, אתם תצטרכו לוודא אותה אחרי זה, ואז, זה כבר יהיה מאוחר מידי. אז הזמן הכי טוב, זה עכשיו. והמשתנה הפשוט הזה, יאמר לכם האם שווה לכם להשקיע עוד זמן על הנכס הזה. לפני שאנחנו מתקדמים, הבה נגדיר מספר תנאים; ישנם 3 סוגי הכנסות לכל נכס : הכנסה ממשית – סך ההכנסה שהנכס הניב ב-12 חודשים האחרונים. הכנסה פוטנציאלית ממשית – סך ההכנסה שהנכס יכול היה להניב ב-12 חודשים האחרונים, זאת במידה וכל היחידות במבנה היו מושכרות (100% תפוסה) ובעל הנכס יכול היה לנצל את כל הזדמנויות ההכנסה. הכנסה פוטנציאלית עתידית – סך ההכנסה שהנכס יכול להניב, לפי שער שכ"ד של היום, במידה והתפוסה תעמוד על 100%, והבעלים ינצל את כל הזדמנויות ההכנסה, ב-12 חודשים הבאים. בדרך כלל, בעלי נכסים ינסו למכור את הנכס שלהם לפי ההכנסה הפוטנציאלית העתידית, עליכם לקנות את הנכס בהתבסס על ההכנסה הממשית הנוכחית. כך אני אוהב לקנות נדלן, בהתבסס על סכומי הכסף שהנכס מכניס כיום. אני חושב על זה כרכישה חכמה. נסו להימנע מרכישת נכס נדל"ן לפי הכנסה פוטנציאלית עתידית, זה ממש כמו להמר בקזינו. כשאתם רוכשים נכס בהתבסס על ההכנסה הממשית, אתם למעשה מנצלים את מיטב הכסף שלכם. ומתחילים לנהל את הנכס החדש שלכם, לפי מצבו הנוכחי, ולא בהתבסס על הכנסות עתידיות דמיוניות. הרי אתם עושים את הרווח שלכם כשאתם קונים את הנכס, לא כשאתם מוכרים את הנכס. עליכם לאמת את כל המידע שהבעלים מספק לכם אודות ההכנסה של הנכס. הרי כשהמוכר מפרסם שההכנסה מהנכס היא 5,000$ לחודש, הוא מספק לכם הערכה גסה בהתבסס על ההכנסה הפוטנציאלית העתידית של הנכס, או בהתבסס על ההכנסה הפוטנציאלית הממשית. אם שכ"ד האמיתי הנוכחי הוא 4,850$ במקום 5,000$, זה אומר שהמוכר סטה ב-150 $ בחודש, כלומר6300 ₪  כל שנה!! אם הייתם רוכשים את הנכס הזה בהתבסס על הערכת התפעול של המוכר. ההכנסה שלכם הייתה בכ- 7,000 ש"ח (שנתי) פחות, ממה שציפיתם, זה גרוע... ומה קורה אם המוכר לא מפרסם את ההכנסה משכ"ד, וזה מה שקורה בדרך כלל.. אז עליכם לבקש העתקים של חוזי שכ"ד מול הדיירים המתגוררים בנכס, על מנת לחשב את סך ההכנסות מהשוכרים,ולהשתמש במספרים הללו, בשביל החישובים שלכם. בנקודה זאת, אנחנו יכולים לוודא את ההכנסה הממשית הפוטנציאלית של הנכס. זכרו, זאת ההכנסה שהנכס יכול היה להכניס במידה והיה מושכר ב-100%, לפי שער שכ"ד הנוכחי. אבל הסיכויים שהנכס הזה יהיה מושכר ב-100% תפוסה, מעכשיו ועד יומכם האחרון על פני כדור הארץ, לפי שער שכ"ד הנוכחי, מבלי להשתנות... הם קטנים מאוד... אז אנחנו חייבים לחשב שינויים בתפוסה, ואם אנחנו כבר מחשבים את זה... עלינו לחשב מקורות הכנסה נוספות, כמו מכבסות פרטיות (ישנם בניינים המכילים מכבסות), חנייה, שילוט לפרסום לכיוון הכביש, ועוד... רוב הזמן המוכר ימלא לכם את הראש במספרים לא מדויקים, וינסה לשכנע אתכם שזה הנכס הכי רווחי בעולם... אל תיפלו לפח הזה, תעבדו בזהירות, ובעדינות... רוב המשקיעים לא מחשבים את השינויים בתפוסה, אך מנסים לשכנע את עצמם שההכנסות הנוספות ייכנסו כמו מים. המפתח הוא לנסות לשקף את מספר השינויים בתפוסה (דיירים שעוזבים ונכנסים) בעתיד. לנסות לשכנע את עצמכם שהנכס הוא כדאי, רק בגלל שאהבתם את המראה שלו, זה עשיית עסקים גרועה מדרגה ראשונה! זה נחמד לדעת מה הנכס הרוויח בעבר, אבל יותר חשוב לדעת מה הוא ירוויח בעתיד. כשאני בוחן רכישת נכס נדל"ן, אני למעשה מתעלם לחלוטין מהמספרים שהמוכר נותן לי. ומבסס את החישוב שלי רק על פי ההכנסה מהדיירים, כפי שמצוינת בחוזים. בגלל שהחוזים האלה ממשיים, אתם יכולים לשאת עמם משא ומתן מול המוכר, ולהשתמש בחוזים אלה כנתון חשוב מאוד, שילמד אתכם כיצד הנכס יניב בעתיד. תעשו בדיקות, ותגלו לעיתים קרובות שהמוכרים מגזימים בתשואות שהם מציינים, ומספרים לכם סיפורי מעשיות... בואו נדבר לרגע על הכנסה פוטנציאלית עתידית. כמו שאמרנו, זוהי ההכנסה שהנכס יכול להניב, במידה ויהיה מושכר ב-100% תפוסה, תחת שער שכ"ד הנוכחי, ובמידה וינצל את כל אפשרויות ההכנסה הנוספות של הנכס. אתם תגלו לעיתים קרובות ששכ"ד שהמוכר משכיר את היחידות כרגע, הם הרבה מתחת לשוק. למעשה, אתם תגלו אפילו שנכסים באיזור מסויים מושכרים ב- 4000 ₪ והנכס שאתם בוחנים מכניס בחודש משכ"ד 2800 ₪ כיום, במקרה זה יש מקום לשינוי והגדלת הרווחים מהנכס. שמרו על המידע הזה, מפני שזה קלף חשוב למיקוח על המחיר מול המוכר. עכשיו שהבנו את ההכנסות של הנכס, אנחנו יכולים לעבור לחלק חשוב... הוצאות... צעד 2 – תוודאו הוצאות עכשיו, שאתם יודעים איך להעריך הכנסות מנכס נדל"ן. עכשיו, אתם תגלו איך להעריך הוצאות. המטרה שלנו כאן, היא לקבל תמונה ברורה של ההוצאות של נכס הנדל"ן ולנסות למצוא דרכים לייעל את ההוצאות, או להפחית אותם, שלא כמו חישוב ההכנסות, שהמטרה שלכם הייתה להיות מדויקים על הכנסה הקבועה. עם הוצאות, המטרה היא להיות הכי קרובים שאפשר להוצאות, לא משנה אם אתם תשתמשו בחברה לניהול נכסים או לא, לקרוא למישהו שינהל לכם את המקום, זה רעין חכם, אלא אם כן אתם משכירים בית קרקע קטן, אשר אינו דורש ניהול כמו בניין משרדים, מספר חנויות או מרכז מסחרי קטן, הדבר נכון גם לגבי נכס שרחוק ממקום מגורכם. השעה שתשקיעו עם נציג חברת ניהול הנכסים שלכם, יהיה השקעה טובה של הזמן שלכם. ואם אתם צריכים לשלם לנציג הזה, עלות של שעת ייעוץ.. זה שווה את הכסף. דבר ראשון, אתם רוצים לגלות מה דרוש על מנת לנהל את הנכס. ואת זה אתם עושים לפני, לא אחרי שאתם רוכשים את הנכס. משקיעים עושים את הטעות הטיפשית וחושבים שהם יכולים להעסיק חברה לניהול נכסים אחרי שהם רכשו את הנכס, ואז הם מגלים שהחברה לוקחת מהם הון-תועפות, ושהנכס כבר לא רווחי, בגלל שהחברה לניהול נכסים, גוזלת את כל המשאבים... אל תיפלו בפח הזה.. תוודאו את כל ההוצאות, לפני שאתם הולכים לרכוש את הנכס, למעשה, תעשו את זה בזמן שאתם רק בוחנים את רווחיות הנכס. דבר שני, אתם רוצים לדעת איך לצמצם את ההוצאות, מבלי לפגוע ברווחיות המבנה. עכשיו המטרה שלכם היא רק לקבל תמונה של ההוצאות שהנכס דורש מכם, לא יותר מזה. זה הזמן לכתוב את כל ההוצאות האפשרויות על דף, ולבחון את המספרים ולדעת האם הנכס עדיין יהיה רווחי, גם אחרי כל ההוצאות שהוא דורש. אז מהם ההוצאות? בדו"ח רווח / הפסד של הנכס יש לכם את כל ההוצאות שהנכס הוציא במהלך השנה האחרונה. ואתם יכולים לקבל תמונה ברורה, של כמה כסף הוא יוציא מהכיס שלכם בעתיד. ההוצאות שניתן למצוא בדרך כלל הם :  שיפוצים ותחזוקה שירותים מסים ביטוח הוצאות בלתי צפויות. שיפוצים ותחזוקה - לרוב המוכרים ינסו לשכנע אתכם שעלויות השיפוצים והתחזוקה ירדו במשך הזמן, זה שטות... עלויות של שיפוצים ותחזוקה עולות עם הזמן, לא יורדות. שירותים – אם אתם חושדים שבדוח רווח / הפסד השירותים אינם מציאותיים, אתם יכולים ליצור קשר עם החברה שמספקת את השירותים השונים למבנה, ולשאול אותם מהי עלות השירותים לשנה האחרונה... מסים – אין משחקים כשזה נוגע למיסים, ולא ניתן להכניס מספרים לא מציאותיים לדוחות רווח / הפסד של הנכס, המיסים הם קבועים, ומאחר והם נקבעים ע"י הממשלה, ולא ע"י המוכר, אי אפשר לעבוד עליכם כאן. וודאו פעמיים עם נציג מס ההכנסה באזור הנכס רק ליתר ביטחון. התמקדו בעתיד, ותשתמשו בנתונים מהשנים הקודמות, על מנת לנסות לחזות את השנים הבאות. ביטוח – ביטוח משתנה מחברה לחברה, אני ממליץ לכם לפנות לכמה סוכני ביטוח, ולבקש מהם הצעות על הנכס אותו אתם בוחנים, ולהשתמש בהצעה הטובה ביותר, כנתונים לתחזית ההוצאות. הוצאות בלתי צפויות – בדיוק כמו שזה נשמע, אלו הם הוצאות שאינם צפויות. מעלית שהתקלקלה, שטיחים, גגות, מדרגות ועוד... אני נלחץ כשאני רואה שאין סעיף כזה בדוח רווח / הפסד, זה אומר לי או שהבעלים לא משקיע שקל בנכס, וזה אומר שמצבו גרוע, או שהבעלים הזניח לדווח על הוצאות שכאלה. עכשיו, עליכם לחשב את כל ההוצאות החודשיות / שנתיות לפי דוחות רווח / הפסד שקיבלתם מהמוכר. ולנסות לשנות את התמונה בהתאם למצבכם האישי, אתם תגלו שההבדלים הם עצומים. צעד 3 – לקבוע הכנסה נטו אחרי שיש לכם תמונה של ההכנסות ושל ההוצאות, אתם צריכים לדעת מהי ההכנסה נטו שאתם מקבלים מהנכס, זאת אומרת ההכנסה פחות ההוצאות התפעוליות. זה מספר מאוד חשוב, כי בסופו של דבר, אתם תבססו את ההצעה שלכם, בהתבסס על המספר הזה. בשביל לחשב את נטו הכנסה, אתם בסך הכול מפחיתים את ההוצאות מההכנסות. הכנסות – הוצאות = הכנסה נטו אנו מקווים שאתם תקבלו מספר גדול חיובי, כמה שיותר גדול, כך טוב יותר. אבל לפני שאתם מתחילים להתלהב, זכרו שהמספר הזה, זה לא הרווח שלכם מהנכס. והוא לא כולל את תשלומי ההלוואה שלכם. תשלום ההלוואה שלכם יחושב לפי הסכום שאותו אתם משלמים על הנכס + המקדמה + אחוזי הריבית. אז אם בעל הנכס רשם לפניכם שהנכס מניב 5,000$ לחודש, ולפי דוחות רווח ההפסד שלו, ההוצאות הם 1,350$ לחודש, אז למעשה הנכס מניב 3,650$ לחודש! זה אומר שבעל הנכס סטה ב-56,700 ₪ לשנה. חתיכת סכום רציני, לא? צעד 4 – שיעור ההיוון של הנכס   (התשואה השנתית שמניב הנכס) אתם בטח חושבים שזה מתחיל להיות מסובך, זה נשמע הרבה יותר מסובך ממה שזה באמת. שיעור ההיוון = הכנסה נטו / מחיר המכירה. או, מחיר המכירה * ההכנסה נטו = שיעור ההיוון. אתם בטח חושבים, איך אני יכול לחשב את שיעור ההיוון , אם אין לי עדיין את מחיר המכירה. זה ממש קל לחישוב- מחיר המכירה הוא למעשה הטרנד של מחיר המכירה לבניין בשוק הנוכחי. אז זה לא בעיה להשיג את מחיר המכירה בשביל לחשב את שיעור ההיוון . היועצים שלכם צריכים לדעת מהו שיעור ההיוון של השוק. אם לא, הם יכולים לעזור לכםלחשב את שיעור ההיוון של השוק, וזה כל מה שאתם צריכים לעשות. כדי לחשב כמה הנכס שווה באמת, פשוט מחלקים את ההכנסה נטו בשיעור ההיוון המספר שיצא לכם, הוא שווי הנכס, זהו מחיר המכירה כפי שהמוכר קורא לו ומספר שווי הנכס, הוא ההצעה הראשונית שלכם. בואו נעבור על זה- כדי לגלות כמה שווה הנכס שלכם, פשוט תחלקו את ההכנסה נטו (מספר שכבר הערכנו) בשיעור ההיוון של נכס נדל"ן מסוים בשוק בו אנו רוצים להשקיע. שיעור ההיוון הממוצע של נכס נדל"ן מסחרי בארץ הוא כ- 7-9%, זהו שיעור ההיוון הסטנדרטי שבו השתמש המתווך המקומי איך אנחנו מחשבים את שיעור ההיוון ? שיעור ההיוון הוא מדד של היחס בין ההכנסה נטו שהנכס מניב, והמחיר מכירה שלו. לדוגמה, אם בניין נרכש ב-1,000,000$ והוא מניב 100,000$ הכנסה נטו שנתית, אז : 100,000$ / 1,000,000 = 0.1 = 10% - שיעור ההיוון של הנכס הוא 10% שיעור ההיוון של הנכס מודד למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה. אז אנחנו נחלק את ההכנסה נטו שלנו, בשיעור ההיוון. ואם נעשה זאת, נקבל את המחיר שאותו אנו צריכים להציע למוכר. לדוגמה, אם המוכר אמר שהוא מציע את הנכס למכירה ב-700,000$ וההכנסה נטו של הנכס היא 4,000$, מהו שיעור ההיוון? הכנסה נטו השנתית היא : 48,000$ לכן אנחנו נחשב : 48,000 / 700,000 = 0.068 = 6.8%  (זה לא שיעור היוון רע בכלל) עכשיו, נחשב את המחיר אותו אנחנו צריכים להציע למוכר. עכשיו אם נחלק 48,000 ב-6.8% = 705,882$. למעשה, במקרה הזה, המוכר מבקש פחות ממה שהנכס שווה, והוא לא שם לב בכלל.. האם אתם תתפלאו לדעת, שישנם מאות אלפי מוכרים בעולם, שאינם יודעים את השווי האמיתי של הנכס שלהם, בהתבסס על שיעור ההיוון שלהם?, הידעתם שהם לא מחשבים כלל את החישוב הזה? עליי לציין כי עליכם לחלק את ההכנסה נטו לא ממחיר המכירה של המוכר. אלא בשיעור ההיוון של השוק, זה חשוב מאוד לזכור... מלא פרטייך לפגישת ייעוץ חינם וללא התחייבות - ליצירת קשר עם גרופ 27 לחץ כאן...

שיקולים בניהול נכסים מניבים

המניע המרכזי של משקיע בנכסי נדל"ן מניבים יהיה, בדרך כלל, תשואה מיטבית על ההון המושקע. בראיה מפורטת יותר, תהיה השאיפה למקסם את התשואה על ההון העצמי    CASH ON CASH RETURN. בניסוח קצת שונה ניתן לומר שמטרת המשקיע למקסם את זרמי המזומנים שהנכס יניב. ההתייחסות לנושא התשואה ולזרמי המזומנים אינה כלולה בהרצאה זו, שכן, מפאת חשיבותה, מובהקותה ומשקלה הכבד בשיקולי המשקיע היא מוצגת בהרצאה נפרדת, שלמה וממוקדת בתחום התשואה. נכס מניב – הגדרה: נכס המייצר תזרים מזומנים חיובי עבור בעליו ומהווה עבורו מקור הכנסה קבוע. בדרך כלל, ההתייחסות לנכסים מניבים איננה כוללת דירות, בתים ונכסי מגורים. מאמר זה יסקור את הדילמות והתחומים בהם נדרש שיקול דעת והחלטה של המשקיע.  דילמת התמהיל תמהיל הדיירים/העסקים המאכלסים את הנכס המניב משפיע במישרין ובעקיפין על פרמטרים נוספים כמו: גביה, איכות אשראי, שימור ותחזוקה וכו'. תמהיל הדיירים משפיע במישרין ובמידי על תדמיתו של הנכס בציבור. מהתדמית נגזר שווי הנכס, גובה שכר הדירה. מבנה המשמש למשרדי עו"ד, רו"ח ומרפאות, נתפס אחרת ממבנה המשמש למסחר, אופנה, שירותים וכו'. תמהיל דיירים קיים מכתיבה במידה רבה גם את תמהיל העתיד, שכן יש נטייה של עסקים להתחבר עם דומים ומקבילים להם בעיסוק ובמיצוב. נכס העומד משך זמן ממושך בלתי מאוכלס, משפיע לרעה על התמהיל העתידי ועל זרמי המזומנים אשר יופקו מנכס זה. בנכסים מניבים מורכבים יותר כמו קניונים ומרכזים מסחריים יבוצעו החלטות התמהיל תוך התבססות על ידע מקצועי וממוקד. ניתוח התנהגות הצרכנים וציפיותיהם, מיקום העסקים במעברים ובקומות ליצירת זרימה חיובית וכו'.  סוגי הדיירים המשתמשים בנכס בדרך כלל, ימוינו הדיירים המשתמשים בנכס לרמות איתנות/סיכון: רגיל      -  עסק/דייר שאין לו ייחוד או אינדיקציות מיוחדות. A         -  דייר יציב לאורך זמן, בד"כ בעל מקצוע חופשי. AA       -  חברות עסקיות, רשתות, חברות ציבוריות מבוססות. AAA    -  משרדי ממשלה, בנקים, רשתות מזון. הדירוג מתייחס לאמינות השוכר ולהסתברות שיוכל לעמוד בהתחייבויות השכירות לאורך זמן. בדרך כלל, יתקיים קשר הפוך בין איתנות הדייר לבין שכר הדירה המשולם ותשואת הנכס. ככל שהדייר מדורג גבוה יותר, הוא יבקש לקבל על כך תמורה בהנחה בשכר הדירה. על כן יצטרך המשקיע להכריע בדילמה הנפוצה: להעדיף סיכון או תשואה? האם התשואה המוצעת מהווה פיצוי הולם על הסיכון הגלום בה?  דילמת התפוסה נכס מניב שאינו תפוס, מניב לבעליו תזרים מזומנים שלילי. המשקיע בעל הנכס יידרש להמשיך לשלם את החזרי המשכנתא (קרן וריבית), את הארנונה ואת דמי הניהול והתחזוקה – וזאת גם עבור נכס בלתי מאוכלס. לחילופין, התקשרות חפוזה בחוזה שכירות ארוך טווח עלולה להנציח רמת שכ"ד נמוכה יחסית אשר תשקף תשואה נחותה לנכס. להלן דוגמה מספרית להמחשת הדילמה: נכס פנוי שמתנהל לגביו מו"מ על הסכם שכירות. שכר דירה מבוקש         2,000 $ לחודש |ארנונה חודשית320    $ דמי ניהול תחזוקה         200    $ השוכר הפוטנציאלי מציע לשלם 1,750 $. היענות מידית להצעת השוכר תגלם הפסד של 250 $ לחודש שהם 3,000 $ לשנה. אי היענות מידית להצעה והשארת הנכס פנוי תביא להפסד של 2,520 $ לחודש שמבטא את פער המחלוקת על שכ"ד ל-10 חודשים.  דילמת טווח החוזים המשקיע בנכס מניב ימצא עצמו מתמודד עם שאלת טווח הזמן של החוזה. חוזה ארוך טווח – מקבע את שכר הדירה והתנאים לזמן ארוך. קיבוע זה מקטין סיכון ואי ודאות ומקטין עלויות ניהול. מאידך, חוזה כזה מקבע את גובה שכר הדירה ומונע העלאות עתידיות על פי תנאי השוק. חוזה קצר טווח – מגדיל סיכון ואי ודאות, מגדיל עוצמת מיקוח של הדייר בכל תקופת חידוש אופציה. מגדיל עלויות ואנרגיות ניהול. מאידך גיסא, חוזה כזה מאפשר התאמת שכר הדירה לרמות המקובלות בשוק. אם הדייר הוא שוכר מסוג AAA, או שהוא נדרש לבצע השקעות כבדות בנכס, הוא יעדיף חוזה לטווח ארוך, אולם יש הסתברות גבוהה לכך שגם חוזה לטווח קצר ישוב ויחודש.  דילמת הגביה תדירות הגביה והמאמץ הניהולי הנדרש לביצועה ישפיעו על התשואה ועל זרמי המזומנים שיפיק הנכס המניב. תשלום לזמן ארוך מראש משפר תזרים מזומנים, מקטין סיכון ועלויות גביה, אך כנראה יחייב התפשרות ומתן הפחתה בשכר הדירה. התשלום מראש יניב גם תשואת ריבית נוספת. תשלום חודשי מגביר סיכון, מעלה את עלויות הגביה והניהול, אך ניתן לגלם תוספות אלה לתוך שכר הדירה.  דילמת הבטחונות בעיסקת שכירות נכס מניב, יבקש המשקיע בכל הנכס בטוחות מספקות להבטחת עמידת השוכר בהתחייבויותיו. ככל שהבטוחה שתומצא תהיה איכותית יותר, יצפה השוכר להנחה בשכ"ד ולהשתתפות בעלויות הבטוחה. הבטוחה הטובה ביותר המומלצת תהיה ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית ובלתי מסויגת. לא כל שוכר עסקי יוכל להמציא ערבות כזו. ערבויות איכותיות פחות (הרבה פחות) יהיו: - ערבויות אישיות. - שיקים/שטרות. - תשלום שכ"ד מראש לפרקי זמן ארוכים יחסית.  דילמת אסטרטגיית התחזוקה אסטרטגיית תחזוקה מונעת: -          יקרה יותר בטווח הקצר. -          שוחקת תזרימי מזומנים ותשואת הנכס בטווח הקצר. -          משמרת את הנכס במצב איכותי וחזות מרשימה. -          מצב הנכס וחזותו מאפשרים לעיתים הגדלת שכ"ד. -          מחייבת ניהול מקצועי. אסטרטגיית תחזוקת שבר: -          זולה יותר בטווח הקצר. -          אינה פוגעת בתזרימי מזומנים ובתשואת הנכס בטווח קצר. -          עלולה לשחוק את איכות, נראות וחזות הנכס. -          עלולה להביא להשבתת הנכס וחוסר אפשרות להשתמש בו. -          מצב הנכס וחזותו יגרמו לפגיעה בשכ"ד המשתלם. -          מחייבת ניהול מקצועי והתמודדות שוטפת עם משברים.  אחזקה וניהול הנכס לבד או עם חברת ניהול? בחלק נכבד מהנכסים המניבים אין למשקיע בעל הנכס חלופות לבחירה. עצם מיקומו של הנכס והשתייכותו לבנין/קומפלקס מחייבת שימוש בשירותי חברת הניהול. כאשר הנכס הינו עצמאי, תצוץ הדילמה. לחברת ניהול (איכותית) יש יתרונות רבים: -          מקצועיות. -          נגישות לבעלי מקצוע ונותני שירותים. -          יכולת אינטגרציה בין בעלי מקצוע. -          זמינות. תמורת היתרונות הללו יידרש המשקיע בעל הנכס להפריש דמי ניהול שוטפים אשר ישחקו את התשואה המקורית של הנכס. דילמת השימוש המיטבי ההחלטה בדבר יעוד הנכס והשימוש בו תשליך לאורך זמן על כל הפרמטרים שנזכרו למעלה. כאן יומלץ להיעזר בייעוץ אדריכלי, משפטי וכלכלי בטרם קבלת החלטה או בטרם ביצוע שינוי ממצב קיים.  בעל נכס? צור קשר לפגישת ייעוץ ללא התחייבות- (קישור לצור קשר) הכותב- מיכה מרום – בעל חברה לניהול, יעוץ, מימון והדרכה לרכישת נכסים טל. 03-6720925 פקס 03-6702676 נייד 054-4311992 Email: mr53@bezeqint.net